Na coluna dessa semana, em parceria com o Raphael Pereira de Souza, debateremos se o Compound Annual Growth Rate (CAGR) de rendimentos pagos é uma boa estratégia para a seleção dos fundos imobiliários que irão compor a carteira do investidor. Os resultados apresentados nesse artigo são baseados no trabalho desenvolvido pelo Raphael Pereira e orientado por mim e que foi apresentado no RJ Finance Meeting, conferência na área de Finanças que ocorreu mês passado no Rio de Janeiro.
Os FIIs são a classe de ativos financeiro com maior crescimento no Brasil ao longo dos últimos anos. De acordo com o Boletim Mensal de dezembro de 2022, emitido pela B3 (BVMF:B3SA3), o número de investidores de FIIs aumentou quase 2.000% na última década. Podemos citar algumas vantagens desse mercado, como: (a) não apresenta as questões burocráticas inerentes a compra e venda de imóveis; (ii) menor investimento inicial comparado a compra direta de um imóvel; (iii) possibilidade de maior diversificação em quantidades e tipos de ativos imobiliários; (iv) possibilita maior liquidez para compra e venda; (v) há regras de distribuição obrigatória de rendimentos; e (vi) há uma gestão profissional dos ativos imobiliários.
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Entre os anos de 2018 e 2022, os FIIs foram ranqueados de acordo com as maiores taxas anuais de crescimento composta (CAGRs) de rendimentos de 2, 3 e 5 anos. Desses rankings, portfólios foram formados com diferentes tamanhos (número de ativos) e períodos de formação (intervalo de rebalanceamento da carteira de acordo com o ranking). Para isso, foi necessário calcular: (i) o total de rendimentos pagos nos últimos doze meses; (ii) o total de rendimentos pagos no interregno entre o 13º e o 24º mês; (iii) o total de rendimentos pagos no interregno entre o 15º e o 36º mês; (iv) o total de rendimentos pagos no interregno entre o 17º e o 48º mês; (v) o total de rendimentos pagos no interregno entre o 49º e o 60º mês; e (vi) o total de rendimentos pagos no interregno entre o 61º e o 72º mês, todos em relação ao mês de referência.
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